Le prix affiché d’une maison ou d’un appartement n’est jamais le budget définitif de l’acheteur. Aux 200 000 € versés pour un logement s’ajoutent les frais d’achat immobilier : frais d’acquisition, coût du crédit et de sa garantie, puis différentes dépenses à régler au moment de l’emménagement ou dans les mois qui suivent.
Le premier repère à retenir concerne les frais d’acquisition, improprement appelés « frais de notaire ». Les Notaires de France les évaluent généralement à 7 % à 8 % du prix dans l’ancien et 2 % à 3 % dans le neuf. Dans l’ancien, la facture peut désormais varier sensiblement selon le département. À cela s’ajoutent, en cas de financement à crédit, les frais bancaires, la garantie et l’assurance, sans oublier les travaux, la copropriété et certains ajustements avec le vendeur.
Pour éviter de construire un plan de financement trop juste, il faut donc raisonner en coût global et surtout distinguer les dépenses certaines des dépenses propres au logement choisi.
Quels frais faut-il ajouter au prix d’un achat immobilier ?
Les frais ne sont pas tous payés au même interlocuteur ni au même moment. Une partie est directement liée au transfert de propriété, une autre au financement et une dernière à la prise de possession du logement.
- Les frais d’acquisition : droits et taxes, contribution de sécurité immobilière, débours, formalités et émoluments du notaire.
- Les frais du crédit : dossier bancaire, garantie, assurance emprunteur et, le cas échéant, courtage.
- Les frais d’intermédiation : notamment les honoraires d’agence selon les conditions du mandat et de l’annonce.
- Les dépenses liées au logement : travaux, déménagement, équipements et éventuelles expertises complémentaires.
- Les dépenses après acquisition : taxe foncière, charges de copropriété, fonds travaux et éventuels appels de fonds.
Il n’existe donc pas un pourcentage universel à ajouter au prix du bien. Deux appartements achetés exactement au même prix peuvent produire des budgets très différents selon leur localisation, leur état, le type de financement et les travaux prévus.
Frais de notaire : 7 % à 8 % dans l’ancien, 2 % à 3 % dans le neuf
Le poste le plus visible reste celui des frais d’acquisition. Selon les Notaires de France, ils représentent généralement 7 % à 8 % du prix de vente dans l’ancien, contre 2 % à 3 % dans le neuf lorsque l’opération bénéficie du régime fiscal réduit.
L’expression « frais de notaire » prête toutefois à confusion. La somme versée à l’étude notariale ne constitue pas la rémunération du notaire. Elle comprend notamment des impôts et taxes reversés aux pouvoirs publics, les débours et formalités, les émoluments réglementés du notaire ainsi que la contribution de sécurité immobilière. Cette dernière est notamment fixée à 0,10 % du prix pour une acquisition immobilière.
Pourquoi le département peut changer la facture dans l’ancien
Depuis 2025, la localisation a pris davantage d’importance. La loi de finances pour 2025 a permis aux départements de relever temporairement leur taux départemental de droits de mutation jusqu’à 5 %, contre 4,5 % auparavant, pour les actes concernés jusqu’au 31 mars 2028. Les Notaires de France indiquent que le taux global des droits d’enregistrement atteint 6,3185 % lorsque le taux départemental est porté à 5 %, contre 5,80665 % avec un taux départemental de 4,5 %.
Cette hausse n’est donc pas une augmentation de la rémunération du notaire. Elle correspond à une fiscalité plus élevée. Le régime comporte par ailleurs des dispositions spécifiques pour les primo-accédants achetant leur résidence principale. Il est préférable de vérifier le taux applicable dans le département où se trouve le logement avant de figer son budget.
Combien prévoir pour une maison ou un appartement à 200 000 € ?
Prenons un achat de 200 000 € pour mesurer l’ordre de grandeur. Dans l’ancien, une estimation de frais d’acquisition comprise entre 7 % et 8 % représente environ 14 000 à 16 000 €. Dans le neuf, une enveloppe de 2 % à 3 % correspond à environ 4 000 à 6 000 €.
| Poste | Achat ancien à 200 000 € | Achat neuf à 200 000 € |
|---|---|---|
| Prix du logement | 200 000 € | 200 000 € |
| Frais d’acquisition estimatifs | 14 000 à 16 000 € | 4 000 à 6 000 € |
| Garantie du prêt | À chiffrer selon la garantie et le financement | À chiffrer selon la garantie et le financement |
| Frais de dossier | Selon la banque et l’offre | Selon la banque et l’offre |
| Assurance emprunteur | Selon le contrat | Selon le contrat |
| Travaux et installation | Selon le bien | Selon le bien |
Ce calcul montre pourquoi ajouter mécaniquement « 8 % de notaire » au prix ne suffit pas pour déterminer son besoin de trésorerie. Les frais du financement doivent être chiffrés à partir de l’offre bancaire, tandis que les travaux et dépenses d’installation nécessitent une enveloppe séparée.
Indiquez le prix du bien et le type de logement pour obtenir une estimation des frais d’acquisition à prévoir.
Quels frais faut-il prévoir pour obtenir un prêt immobilier ?
Un crédit crée ses propres frais. Le TAEG permet d’en mesurer une partie puisqu’il intègre les coûts nécessaires à l’obtention du financement selon les conditions proposées, notamment les intérêts, frais de dossier et certains coûts d’assurance ou de garantie.
Les frais de dossier
Ils rémunèrent le traitement du dossier de financement par l’établissement prêteur. Leur montant dépend de la banque et de l’offre commerciale. Contrairement aux droits et taxes dus lors de l’acquisition, il s’agit d’un poste sur lequel une négociation commerciale peut parfois être possible.
La caution ou l’hypothèque
La banque peut demander une garantie pour se protéger contre le risque de non-remboursement. Deux grandes solutions peuvent notamment être rencontrées : le cautionnement par un organisme spécialisé et une garantie hypothécaire.
Le coût réel doit être comparé à partir des propositions remises pour le prêt plutôt qu’à l’aide d’un pourcentage générique. Une caution peut comporter des frais et, selon son fonctionnement, un mécanisme de restitution partielle en fin de crédit. Une garantie hypothécaire entraîne de son côté des formalités notariales et de publicité foncière.
Une précision terminologique est utile : depuis 2022, l’ancien privilège de prêteur de deniers, souvent encore désigné par le sigle PPD, a été remplacé par l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers. Elle peut notamment garantir le financement de l’achat d’un bien existant.
Attention aux frais de mainlevée en cas de revente
Le coût d’une garantie hypothécaire ne s’arrête pas nécessairement à sa mise en place. Si une levée de l’inscription est nécessaire avant son extinction automatique, par exemple dans certaines situations de revente ou de remboursement anticipé, un acte notarié de mainlevée peut être nécessaire et les frais sont supportés par l’emprunteur.
C’est un coût souvent oublié lorsqu’on compare une caution et une hypothèque, particulièrement lorsque la revente du logement est envisagée avant la fin du financement.
Faut-il avoir un apport pour payer les frais de notaire ?
Aucune règle générale ne signifie qu’un acheteur doit légalement disposer d’un apport égal aux frais de notaire. En revanche, la banque reste libre d’accepter ou de refuser un dossier après analyse de sa solvabilité et de son risque.
Le cadre du Haut Conseil de stabilité financière impose notamment aux établissements de respecter, hors marge de flexibilité, un taux d’effort maximal de 35 % et une durée de crédit généralement limitée à 25 ans. Il n’établit pas pour autant un « apport minimum de 10 % » applicable à tous les emprunteurs.
Dans la pratique, financer soi-même les frais annexes permet de limiter le montant emprunté et peut renforcer le dossier. Un financement couvrant le prix et tout ou partie des frais supplémentaires reste une question de politique de risque de la banque et de situation individuelle. Il ne faut donc pas construire son projet sur l’hypothèse que la banque financera automatiquement 100 % ou 110 % de l’opération.
Ancien ou neuf : lequel coûte réellement le moins cher ?
Sur les seuls frais d’acquisition, le neuf bénéficie d’un avantage très net. Pour un même prix de 200 000 €, l’écart théorique entre 7 % à 8 % dans l’ancien et 2 % à 3 % dans le neuf peut représenter environ 10 000 €.
Mais comparer uniquement les « frais de notaire » conduit à une conclusion incomplète. Le prix d’achat du logement, son emplacement et les dépenses des premières années doivent également entrer dans le calcul.
| Critère | Ancien | Neuf |
|---|---|---|
| Frais d’acquisition | Environ 7 % à 8 % | Environ 2 % à 3 % sous conditions |
| Travaux immédiats | Potentiellement importants | En principe plus limités |
| Performance énergétique | Très variable selon le logement | Normes de construction récentes |
| Prix d’achat | Dépend du marché local et de l’état | Dépend du programme et du marché local |
| Budget à sécuriser | Acquisition + rénovation éventuelle | Acquisition + équipements et installation |
Pour arbitrer correctement, l’acheteur a intérêt à comparer le coût total de l’acquisition immobilière sur trois à cinq ans : prix, frais d’acquisition, financement, travaux prévisibles, performance énergétique et charges du logement. Un appartement ancien moins cher peut perdre une partie de son avantage si une rénovation énergétique lourde est nécessaire. À l’inverse, le neuf n’est pas automatiquement moins coûteux parce que ses frais d’acquisition sont réduits.
Quels frais apparaissent après la signature chez le notaire ?
La signature de l’acte authentique ne clôt pas les dépenses. Plusieurs décaissements peuvent intervenir immédiatement ou pendant les premiers mois d’occupation.
La taxe foncière et son prorata
Fiscalement, la taxe foncière de l’année est établie au nom du propriétaire au 1er janvier. Lors d’une vente, l’acte prévoit cependant fréquemment une répartition entre vendeur et acquéreur au prorata de leur période respective de détention.
Concrètement, si le vendeur a déjà réglé la taxe foncière de l’année, l’acquéreur peut lui rembourser lors de la vente la fraction prévue au contrat pour la période suivant l’acquisition. Le calcul dépend du montant de la taxe et de la date de vente. Il s’agit d’un ajustement contractuel entre les parties, et non d’une seconde taxe foncière réclamée par l’administration fiscale.
Les charges et travaux de copropriété
Pour un appartement, il faut examiner les derniers procès-verbaux d’assemblée générale, le budget prévisionnel, les provisions, le fonds travaux et les travaux déjà votés ou envisagés. Une rénovation de toiture, de façade, de chauffage collectif ou des parties communes peut représenter un décaissement significatif peu après l’achat.
La répartition entre vendeur et acquéreur dépend notamment de la nature de la somme exigible et de sa date d’exigibilité. Il faut donc vérifier les documents de copropriété et les dispositions prévues lors de la vente plutôt que considérer automatiquement que tous les travaux votés avant la signature resteront à la charge du vendeur.
Les travaux propres au logement
Dans l’ancien, le DPE et les autres diagnostics obligatoires donnent des informations utiles mais ne remplacent pas une estimation complète des travaux. Électricité, chauffage, isolation, fenêtres, toiture pour une maison ou simple remise en état peuvent modifier radicalement l’économie de l’achat.
Une contre-visite avec un professionnel du bâtiment avant de s’engager définitivement peut donc être pertinente lorsque des travaux importants sont suspectés. Son coût constitue alors une dépense supplémentaire, mais elle peut éviter une sous-estimation bien plus coûteuse.
À quel moment faut-il payer les différents frais d’achat immobilier ?
Construire son budget chronologiquement permet de savoir quelle épargne doit rester disponible à chaque étape.
- Avant ou pendant la recherche : éventuelles expertises, simulations de financement et frais liés à certaines prestations d’accompagnement.
- Lors de la préparation du crédit : frais de dossier, garantie, courtage éventuel et mise en place de l’assurance selon les modalités de l’offre.
- À l’approche de l’acte authentique : versement au notaire du prix et de la provision nécessaire aux frais d’acquisition, sous déduction des sommes déjà versées et selon le montage financier.
- Lors de la signature : éventuels ajustements prévus avec le vendeur, notamment concernant la taxe foncière ou la copropriété.
- Après la remise des clés : déménagement, travaux, ameublement, équipements, charges courantes et premières échéances liées au logement.
Cette chronologie explique pourquoi mobiliser toute son épargne pour l’apport peut être risqué. Une réserve de trésorerie distincte permet d’absorber les dépenses des premiers mois sans devoir recourir immédiatement à un crédit supplémentaire.
Comment calculer son budget immobilier sans mauvaise surprise ?
Le bon calcul ne consiste pas à partir de sa capacité d’emprunt pour en déduire le prix maximal du logement. Il faut procéder dans l’autre sens et réserver une enveloppe à chaque poste.
Le budget à financer peut être résumé ainsi : prix du bien + frais d’acquisition + frais de financement + honoraires restant à la charge de l’acquéreur + travaux + dépenses d’installation + marge de sécurité.
Estimez vos mensualités et le coût du financement selon le montant à emprunter, le taux et la durée.
Pour un logement ancien de 200 000 €, les seuls frais d’acquisition représentent déjà couramment 14 000 à 16 000 €. Les frais bancaires et de garantie viennent ensuite s’ajouter selon le financement retenu. Si le logement nécessite 15 000 € de rénovation, raisonner sur un projet à « 200 000 € » masque donc plusieurs dizaines de milliers d’euros de besoins supplémentaires.
Le pourcentage à prévoir en plus du prix n’est ainsi qu’un premier filtre. Pour un projet réellement sécurisé, chaque dépense doit être chiffrée à partir du bien, du département, du devis du notaire, de l’offre de prêt et des travaux identifiés.
FAQ sur les frais d’achat immobilier
Les frais d’agence s’ajoutent-ils aux frais de notaire ?
Les honoraires d’agence et les frais d’acquisition sont deux postes distincts. Leur incidence sur le budget et sur l’assiette servant au calcul de certains frais dépend notamment de la manière dont les honoraires sont présentés et de la partie qui en a la charge. Il faut vérifier le mandat, l’annonce et l’acte plutôt que simplement additionner un pourcentage d’agence au pourcentage des frais d’acquisition.
Peut-on inclure les frais de notaire dans le prêt immobilier ?
Un financement dépassant le seul prix du logement peut être accordé dans certaines situations, mais ce n’est pas un droit. La banque décide en fonction du dossier, de la solvabilité de l’emprunteur et de sa politique de risque. Il est donc prudent de prévoir un apport permettant au moins d’absorber une partie significative des frais annexes.
Quelle différence entre une caution et une hypothèque ?
La caution fait intervenir un organisme qui garantit le prêt selon ses propres conditions. L’hypothèque repose sur une sûreté inscrite sur le bien immobilier. Le choix doit être comparé en fonction du coût initial, des conditions de la caution, de la durée prévue de détention du logement et des éventuels frais de mainlevée.
Comment calculer le prorata de taxe foncière ?
Lorsque l’acte prévoit une répartition au prorata temporis, le montant est calculé en fonction de la taxe foncière annuelle et de la période mise contractuellement à la charge de l’acquéreur. Le décompte établi pour la vente précise la somme à rembourser au vendeur.
Combien faut-il prévoir en plus pour un achat immobilier ?
Pour les seuls frais d’acquisition, comptez généralement 7 % à 8 % du prix dans l’ancien et 2 % à 3 % dans le neuf éligible aux frais réduits. Il faut ensuite ajouter les frais propres au crédit, la garantie, l’assurance et les dépenses propres au logement. Le pourcentage final dépend donc fortement du financement, de la localisation et surtout des travaux nécessaires.
