Frais d’achat immobilier neuf ou ancien : quelles différences ?

À prix de vente identique, acheter dans le neuf coûte nettement moins cher en frais d’acquisition que dans l’ancien. Les « frais de notaire » représentent généralement 2 % à 3 % du prix dans le neuf, contre environ 7 % à 8 % dans l’ancien, selon les Notaires de France.

Pour un logement de 200 000 €, cela correspond à un ordre de grandeur de 4 000 à 6 000 € dans le neuf, contre 14 000 à 16 000 € dans l’ancien. L’économie immédiate peut donc approcher 10 000 €. Mais comparer les frais d’achat immobilier neuf ou ancien uniquement à travers cette dépense serait trompeur : prix du logement, travaux, copropriété, performances énergétiques et fiscalité locale peuvent modifier le bilan.

Pourquoi les frais de notaire sont-ils plus élevés dans l’ancien ?

L’expression « frais de notaire » est pratique mais imprécise. Une grande partie de la somme versée lors de la signature ne rémunère pas le notaire. Elle correspond à des impôts et taxes collectés à l’occasion de la transaction.

Les frais d’acquisition comprennent notamment les droits ou taxes dus lors de la mutation, les émoluments réglementés du notaire, les débours engagés pour certaines formalités et la contribution de sécurité immobilière.

La principale différence entre neuf et ancien vient de la fiscalité de la mutation. Depuis 2025, le taux normal de taxe de publicité foncière peut atteindre environ 6,32 % dans les départements ayant relevé leur taux, contre 5,81 % dans les autres situations concernées. Cette hausse temporaire est prévue jusqu’au 31 mars 2028 et comporte notamment une exception pour certains primo-accédants achetant leur résidence principale.

Dans le neuf éligible, la taxe de publicité foncière bénéficie au contraire d’un taux réduit d’environ 0,715 %. C’est essentiellement cet écart fiscal, et non une rémunération plus faible du notaire, qui explique les « frais de notaire réduits ».

Quels logements neufs donnent réellement droit aux frais réduits ?

Un logement récent n’ouvre pas automatiquement droit à des frais d’acquisition de 2 % à 3 %. La fiscalité applicable à la transaction compte autant que l’âge du bâtiment.

Les frais réduits concernent notamment les ventes en VEFA, Vente en l’État Futur d’Achèvement, ainsi que certaines ventes de logements récemment achevés lorsque la transaction est soumise à la TVA dans les conditions prévues par la réglementation. Les Notaires de France indiquent notamment le cas des logements achevés depuis moins de cinq ans et qui n’ont pas encore été habités.

Une distinction est particulièrement importante : la revente par un particulier d’un appartement construit deux ans auparavant ne bénéficie pas automatiquement des frais réduits. Les Notaires de France rappellent qu’une vente entre particuliers n’est, en principe, pas soumise à la TVA immobilière permettant de bénéficier de ce régime. Acheter un appartement « âgé de seulement deux ans » ne signifie donc pas nécessairement payer 2 % à 3 % de frais.

Autre cas à distinguer : la construction d’une maison sur un terrain acheté séparément. Les conditions fiscales de l’acquisition du terrain doivent être examinées indépendamment du coût de construction de la maison. Il ne faut donc pas appliquer mécaniquement le pourcentage constaté sur une VEFA à l’ensemble d’un projet réalisé sous contrat de construction de maison individuelle.

Combien économise-t-on entre neuf et ancien pour 250 000 ou 300 000 € ?

Un calcul à partir des fourchettes usuelles permet de mesurer immédiatement l’enjeu budgétaire. Il reste indicatif : le montant exact dépend notamment du département, du prix, de la nature de l’opération et de la situation de l’acquéreur.

Pour un achat de 300 000 €, retenir simplement 3 % dans le neuf et 8 % dans l’ancien conduit ainsi à 9 000 € contre 24 000 €, soit 15 000 € d’écart. Cette somme peut peser fortement sur l’apport nécessaire et le plan de financement.

Ces pourcentages ne remplacent cependant pas une simulation précise. Le calcul réel des frais d’acquisition repose sur plusieurs composantes et sur la fiscalité applicable dans le département où se situe le logement.

Le neuf est-il vraiment moins cher une fois tous les frais additionnés ?

Pas nécessairement. L’avantage du neuf concerne d’abord les frais d’acquisition. Pour choisir entre deux logements, il faut raisonner en coût global plutôt qu’en pourcentage de frais de notaire.

Un appartement neuf vendu 300 000 € avec 3 % de frais représente par exemple un budget d’acquisition de 309 000 €, hors financement et autres dépenses. Un appartement ancien affiché 270 000 € avec 8 % de frais atteint environ 291 600 €. Malgré 12 600 € de frais supplémentaires dans l’ancien, celui-ci reste dans cet exemple moins cher à acquérir parce que son prix initial est inférieur.

La comparaison change à nouveau si le logement ancien nécessite 30 000 € de rénovation, un ravalement de façade ou une réfection de toiture votée par la copropriété. À l’inverse, un programme neuf plus éloigné du centre peut générer davantage de dépenses de transport et présenter une valeur d’usage différente.

La bonne comparaison consiste donc à additionner le prix d’achat, les frais d’acquisition, le coût du financement, les travaux prévisibles, les charges de copropriété et les dépenses énergétiques. Un horizon de trois à cinq ans donne une vision bien plus réaliste qu’une simple comparaison des prix affichés.

Comment réduire légalement les frais d’acquisition dans l’ancien ?

L’ancien offre quelques possibilités d’optimisation de l’assiette taxable, à condition qu’elles correspondent à la réalité de la transaction et soient correctement mentionnées dans les documents de vente.

Déduire la valeur réelle du mobilier

Lorsqu’un logement est vendu avec des biens meubles, leur valeur peut être distinguée de celle de l’immeuble. Il peut s’agir, par exemple, de certains équipements de cuisine, d’appareils électroménagers ou de meubles laissés par le vendeur.

Le simulateur des notaires de Paris prévoit d’ailleurs un champ spécifique pour renseigner le « mobilier éventuel » dans le calcul des frais d’achat. La valeur retenue doit toutefois être réaliste et justifiable. Il ne s’agit pas d’attribuer artificiellement plusieurs dizaines de milliers d’euros à une cuisine ancienne afin de réduire les taxes.

Exemple simplifié : si un appartement est vendu 300 000 € avec 8 000 € de mobilier effectivement valorisable et mentionné séparément, l’assiette immobilière peut être ramenée à 292 000 € pour les droits calculés sur le prix de l’immeuble, sous réserve de la qualification et des modalités retenues dans l’acte.

Vérifier qui supporte les honoraires d’agence

Le traitement des honoraires d’agence dépend de la manière dont la transaction et le mandat sont structurés. Lorsque les honoraires sont contractuellement à la charge de l’acquéreur et distingués du prix revenant au vendeur, ils peuvent ne pas entrer dans la même assiette que lorsque le prix de vente inclut une commission à la charge du vendeur.

Ce point doit être vérifié avant la signature du compromis avec l’agent immobilier et le notaire. Modifier artificiellement la présentation des honoraires après coup ne constitue pas une méthode d’optimisation valable.

Quels frais annexes faut-il ajouter aux frais de notaire ?

Le budget à apporter le jour de l’achat ne se résume pas au prix et aux frais d’acquisition. Un achat financé par un crédit peut notamment entraîner des frais de dossier bancaire et un coût de garantie, par exemple une caution ou une garantie hypothécaire.

Ces dépenses existent aussi bien dans le neuf que dans l’ancien et dépendent du financement choisi. Elles doivent donc être comparées séparément des frais d’acquisition.

Dans une copropriété ancienne, l’acheteur doit également examiner les procès-verbaux d’assemblée générale, le plan pluriannuel de travaux lorsqu’il existe, le fonds travaux et les travaux déjà votés ou envisagés. Une façade, une toiture, un chauffage collectif ou un ascenseur vieillissant peuvent représenter une dépense autrement plus importante que quelques points de frais de notaire.

La rénovation énergétique peut-elle annuler l’avantage de prix de l’ancien ?

Oui, dans certains projets. Un logement ancien affiché à un prix attractif peut nécessiter des travaux d’isolation, de ventilation, de chauffage ou de remplacement des fenêtres. Le DPE doit donc être étudié avec le prix de vente et les devis de rénovation, et non comme une information secondaire.

Le sujet est particulièrement important pour un investissement locatif, puisque les règles relatives à la performance énergétique imposent progressivement des contraintes aux logements les plus énergivores.

Le neuf réduit généralement ce risque à court terme grâce aux normes de construction applicables au programme, notamment la RE2020 pour les constructions qui en relèvent. Cela ne signifie pas pour autant qu’un logement neuf est systématiquement plus rentable : son prix d’achat et son emplacement restent déterminants.

La taxe foncière avantage-t-elle l’immobilier neuf ?

Une construction nouvelle peut bénéficier d’une exonération temporaire de taxe foncière pendant deux ans à compter de l’année suivant l’achèvement, sous les conditions prévues par la réglementation fiscale.

Cet avantage ne doit toutefois pas être intégré automatiquement dans un plan de financement. Les modalités peuvent dépendre de la collectivité et de la nature du logement. L’acquéreur doit donc vérifier la situation locale et accomplir les formalités déclaratives nécessaires dans les délais applicables.

Faut-il finalement acheter dans le neuf ou dans l’ancien ?

Les frais d’achat immobilier neuf ou ancien donnent un avantage immédiat au neuf : environ 2 % à 3 % contre 7 % à 8 % dans l’ancien. Mais ce seul chiffre ne permet pas de déterminer le meilleur achat.

Un logement ancien bien placé, vendu sensiblement moins cher et ne nécessitant pas de travaux importants peut rester financièrement plus intéressant malgré ses droits de mutation élevés. À l’inverse, l’économie de frais d’acquisition, l’absence de rénovation immédiate et de meilleures performances énergétiques peuvent réduire une partie du surcoût initial d’un logement neuf.

Avant de choisir, il est plus pertinent de comparer deux scénarios complets sur plusieurs années : prix TTC, frais d’acquisition, crédit, travaux, copropriété, fiscalité locale, énergie et coûts de transport. C’est ce budget global qui révèle le véritable écart entre deux biens.

FAQ sur les frais d’achat dans le neuf et l’ancien

Combien de frais de notaire pour un bien de 200 000 € ?

En appliquant les fourchettes indicatives des Notaires de France, il faut compter environ 4 000 à 6 000 € pour un logement neuf bénéficiant des frais réduits et 14 000 à 16 000 € pour un logement ancien. Le montant exact dépend notamment du département et de la nature de la vente.

Un logement de moins de cinq ans bénéficie-t-il toujours des frais de notaire réduits ?

Non. L’âge du bâtiment ne suffit pas. Une revente entre particuliers d’un logement construit depuis moins de cinq ans ne bénéficie pas automatiquement des frais réduits, notamment parce qu’elle n’est en principe pas soumise à la TVA immobilière ouvrant droit à ce régime.

Les frais d’agence sont-ils soumis aux frais de notaire ?

Cela dépend de la structure de la transaction. Lorsque les honoraires sont à la charge de l’acquéreur et correctement distingués du prix revenant au vendeur, leur traitement peut réduire l’assiette retenue par rapport à une vente où la commission est comprise dans le prix à la charge du vendeur.

Peut-on déduire les meubles pour réduire les frais de notaire ?

La valeur réelle de certains biens meubles vendus avec le logement peut être distinguée du prix immobilier. Cette ventilation doit correspondre à des équipements réellement présents, être raisonnable et être correctement documentée dans la transaction.

Peut-on financer les frais de notaire avec un prêt immobilier ?

Un financement couvrant le prix du bien et tout ou partie des frais annexes peut être proposé selon le dossier de l’emprunteur et la politique de la banque. En pratique, les établissements demandent souvent un apport permettant au minimum de couvrir une partie des frais d’acquisition et de garantie, mais il n’existe pas de règle bancaire unique applicable à tous les dossiers.